土地区画整理事業とは

土地区画整理事業（以下「区画整理」）とは、土地所有者が土地を公平に提供し合い、公共施設用地や事業費の一部を生み出すことにより、道路・公園、宅地等を総合的・一体的に整備し、良好な都市空間を形成する事業です。

区画整理のしくみ

区画整理のイメージ図は以下のとおりです。

換地 （かんち）	事業によって、今までの土地（従前地）の代わりに、新しく置き換えられた土地のことをいいます。
減歩 （げんぶ）	道路等の公共施設の整備や保留地のために土地を提供することをいいます。
保留地 （ほりゅうち）	事業により整備された土地の一部で、誰の換地にも定めずに確保しておく土地のことをいいます。施行者は、この保留地を事業費に充てるために売ったり、特定の目的のために使用したりします。

区画整理では、減歩により土地の面積が減少しますが、代わりに土地が整形化され、併せて周辺の道路や公園等の公共施設が整備・改善されるため、一般的には事業前よりも利用価値の高い宅地が得られます。

区画整理の施行者

区画整理の施行者となり得る者は、以下のとおりです。

地方公共団体	都道府県、市町村が施行します。
組合	土地所有者または借地権者が、7名以上で土地区画整理組合を設立して施行します。
個人	土地所有者もしくは借地権者またはその同意を得た者が、1人または数人で施行します。
機構等	独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が施行します。
区画整理会社	土地の所有者または借地権者を株主とする区画整理会社が施行します。
国土交通大臣	国土交通大臣が施行します。

区画整理の流れ

区画整理の事業の流れは、施行者によって異なりますが、共通の大まかな流れは以下のとおりです。

1	基本構想	策定したまちづくり案について、施行（予定）者が土地所有者と話し合います。
2	施行予定地区の設定、調査	事業を予定する地区を設定し、土地の権利・地形・家屋等の現況を調査します。
3	公共施設管理者等と協議	公共施設などの整備改善について、公共施設管理者（道路・公園・河川等）やその他の関係機関（上下水道、ガス、電気等）と協議します。
4	事業計画等の作成	施行地区・設計の概要、資金計画等を定めた事業計画を作成します。そのほか、事業に必要な諸規程を併せて作成します。
5	認可	地方公共団体・機構等は事業計画について、組合は組合設立について、個人・区画整理会社は事業の施行について、それぞれ認可を受けて、区画整理が正式に始まります。
6	仮換地の指定	事業後に割り当てられる土地（換地）をあらかじめ指定します。 （正式な換地は事業後に割り当てられるため、事業中は仮換地と呼びます。）
7	建物等移転・工事	仮換地先への建物等の移転や道路・公園・宅地等の整備工事を行います。
8	換地計画の決定	認可を得て、換地の位置や面積、清算金額等が確定します。
9	換地処分	従前地の権利が正式に換地に移行します。
10	土地・建物の登記	換地処分に併せて、施行地区を管轄する法務局の出張所に、新しい土地・建物の登記内容を申請します。法務局はこの申請を受けて、土地・建物の登記情報を書き換えます。
11	清算	換地により、周辺の状況等でやむを得ず発生する地権者間の不均衡については、金銭の交付又は徴収により清算することで地権者間の公平を図ります。

施行実績

札幌市は、まちづくりを総合的かつ計画的に進めることができる土地区画整理事業を積極的に推進し、市民の生活環境の向上を図ってきました。

市内最初の土地区画整理事業は、昭和23年度に開始した東札幌地区（北海道施行）です。

施行済地区は合計120地区、面積6,414.5ha（東さっぽろ地区20.7haは北海道施行の東札幌地区と重複施行）となっており、本市の市街化区域面積25,034haのうち約25.5％を占めています。

施行状況	施行者	地区数	面積（ha）	構成比（％）
施行済	札幌市	52	3,595.2	56.0
	北海道	6	539.2	8.4
	個人	5	219.2	3.4
	公団・公社	2	523.6	8.2
	組合	55	1,537.3	24.0
	合計	120	6,414.5	100.0
施行中	札幌市	1	5.1

現在施行中の区画整理（令和7年3月時点）

札幌市内で施行中の区画整理は、篠路駅東口土地区画整理事業の1地区です。

敷地整序型土地区画整理事業について

近年では、既成市街地内の土地活用を目的として、小規模な区画整理が施行される事例が、全国的にも増えています。詳細は敷地整序型土地区画整理事業についてをご覧ください。